近期，新发放个人住房贷款利率走低，存量与新增房贷利差扩大，存量房贷利率下调预期再度升温。调整模式主要有“重定价”和“转按揭”两种，但商业银行因净息差压力，主动下调意愿不高，需配套政策引导。

一、“不公平”与不划算引发预期

• 高利差导致“不公平”：存量房贷和新增房贷之间的高利差现象引发关注。以广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的观点来看，这一现象被认为“不公平”。

• 存款利率走低使房贷不划算：今年以来，存款利率持续回调，在这种情况下，继续持有高利率房贷显得不划算。

• 新增房贷利率下探，存量房贷利率未变：目前 30 个重点城市首套房平均商贷利率为 3.21%，二套房平均贷款利率为 3.53%，较年初下调约 0.6 至 0.7 个百分点，部分城市房贷利率累计降幅多达 1 个百分点。而多数存量房贷因未到重新定价日，利率仍维持在年初水平。

二、调整的必要性凸显

• 居民负担加重：居民收入增速不明显，资产价值盈利效应减弱，房贷支付压力变大。同时，个人住房贷款不良率在部分银行报表中呈现小幅走高态势。

• 提前还贷现象：存量房贷利率的相对高位导致提前还贷现象出现，A股 上市银行个人住房贷款余额减少。

• 引发新风险：高企的存量房贷利率致使经营贷大幅增加，存在期限错配风险。

三、银行净息差低，调整方式引关注

• 银行态度谨慎：部分银行在中期业绩发布会上谈及存量房贷利率问题时态度谨慎。招商银行行长王良表示，未接到相关部门意见，政策推出会对银行业存量按揭贷款利率带来负面影响。

• 调整幅度或低于上轮：2024 年 6 月新发放个人住房贷款加权平均利率与存量贷款利率差距较大，二季度商业银行净息差已处于较低水平，若下调存量房贷利率，整体下调幅度可能低于上一轮。

• 调整方式探讨：当前各地存量房贷利率执行情况不一，在下调方式上，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适，而转按揭方式可能造成更大市场竞争，扰动预期稳定。